Большинство молодых пар после свадьбы стремятся свить себе семейное гнездо. Ипотека- единственный выход при недостатке денежных средств. Печальным фактом является то, что 70% семейных пар разводятся в первые несколько лет жизни. Совместная ипотека, конечно, является одним из сдерживающих факторов, но и она не может спасти брак. В таком случае приходится делить квартиру и решать, кто будет оплачивать ипотеку.
Что будет с ипотекой при разводе?
Ответ на этот вопрос надо начать с того, на кого и когда она была оформлена — до или после регистрации брака.
Предположим, один из нас оформил ипотеку на свое имя до регистрации брака?
Это самый простой случай. Тогда выплачивать ипотеку нужно ему, владелец квартиры тоже он — это не совместно нажитое имущество. Существует единственный вариант спора, когда другой супруг сделал дорогостоящее вложение в квартиру. Существенно ее улучшил путем ремонта. Такому супругу придется предоставить суду доказательства источника приобретения денежных средств , что деньги на ремонт были получены не из семейного бюджета. Факт направления денежных средств в счет погашения долга тоже должен быть подтвержден документально. Заключение между супругами Договора займа и выдача долговых расписок возможно не всегда. В случае успешного доказывания таких обстоятельств в суде супруг может рассчитывать на долю в квартире, возврат денег или компенсацию за счет другого совместного имущества сверх полагающейся доли. Если для погашения ипотечного кредита использовался материнский капитал, то при расторжении брака выделяется обязательная жилплощадь в собственность ребенку.
Может ли тот, на кого не оформлен добрачный ипотечный договор, однозначно рассчитывать на возврат части выплат?
Не всегда — такое решение может принять только суд. Он может посчитать, что выплаты были из общих средств — тогда суд вам откажет. С другой стороны, вы можете попробовать доказать, что туда были вложены и ваши личные деньги. Препятствием на этом пути является п.1ст.33 Семейного кодекса РФ, им установлено, что законным режимом имущества супругов является режим совместной собственности. Законный режим действует, если брачным договором не установлено иное.
Если ипотека оформлена на одного человека, но после регистрации брака?
Согласно положениям, ст. 34 СК РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. Не важно на кого оформлено имущество, если оно приобретено браке, то является совместной собственностью. На эту недвижимость вправе претендовать оба человека, но и ответственность за выплаты тоже несут оба, независимо от того, кто вносил первоначальный взнос или большую часть платежей.
Если разводятся созаемщики?
Супруга (или супруг) заемщика является созаёмщиком в обязательном порядке.
За исключением случаев:
- При наличии действующего брачного договора, устанавливающего режим раздельной собственности на имущество супругов, в том числе в отношении недвижимости;
- При отсутствии у супруга(и) заемщика гражданства Российской Федерации.
Каким образом в случае развода будут делиться выплаченные и оставшиеся платежи?
Зависит от вашего решения и решения суда. В ситуации, если Вы решите, что квартира достанется одному из супругов и этот же супруг является заемщиком в кредитном договоре, то суд может установить собственником только этого супруга. Другому будет присуждена компенсация за счет другого совместного имущества, совместных денежных средств на счетах. Кредит продолжит оплачивать заемщик. (Здесь важное замечание насчет солидарной ответственности супругов по ипотечным кредитным договорам, заключенным в браке) Избежать выплаты такой компенсации практически невозможно. Тем не менее, если документально доказать, что претендующий на компенсацию бывший супруг не пополнял семейный бюджет, потому что был алкоголиком или наркоманом, то определенная судебная перспектива есть. Если же муж взял квартиру в ипотеку до брака, а жена не работала, но при этом, к примеру, занималась домашним хозяйством или воспитанием ребенка, суд признает отсутствие заработка уважительной причиной и примет ее сторону. Если дети остаются проживать с ипотечным заемщиком, то размер компенсации бывшему супругу может быть уменьшен. Мы рассмотрели случай, когда одна из сторон на долю в ипотечной квартире не претендует. Если же обе стороны желают получить долю в недвижимости и разделить долг, при этом упорно не хотят идти на взаимные уступки и даже переговоры? Во-втором случае, судебного пути не избежать. Подробно об этом рассказывается в статье Как разделить ипотечную квартиру через суд.
Можно обойтись без суда?
Да, это возможно. Раздел имущества и долга может быть оформлен по обоюдному согласию в письменной форме с нотариальным заверением. Такой вариант реализуется заключением Брачного договора или Соглашения о разделе имущества. Брачный договор и соглашение о разделе общего имущества супругов - сходства и отличия – рассматриваются в соответствующей статье.
Все это нужно согласовывать с банком?
Банк является стороной кредитного договора. Поэтому он является участником спора вокруг имущества. Банк обязательно будет привлечен в качестве участника судом в процесс. В случае если супруги заключили брачный договор, то в силу ст. 46 СК РФ супруги обязаны уведомлять своего кредитора (кредиторов) о заключении, об изменении или о расторжении брачного договора. При невыполнении этой обязанности супруги отвечают по своим обязательствам независимо от содержания брачного договора. Кредитор (кредиторы) супруга-должника вправе требовать изменения условий или расторжения заключенного между ними договора в связи с существенно изменившимися обстоятельствами в порядке, установленном ст. 451-453 Гражданского кодекса РФ.
Что если квартира и ипотека никому из супругов не нужна?
Обычно в этом случае квартиру продают, из этой суммы отдают деньги банку, а оставшееся — делят. На это тоже нужно разрешение банка — квартира находится в залоге. Закон об ипотеке запрещает совершать какие-либо действия с залогом без разрешения банка. Как избавиться от ипотечной квартиры с помощи продажи – статья.
Как заранее избежать проблем с ипотекой или как нивелировать невыгодные для себя последствия заключения ипотечного договора?
Нужно заранее подумать о том, как оформлять кредиты и ипотеку, реалистично понимая, что развод может случиться и у вас. Например, можно письменно оформить и заверить брачный договор — документ о том, что делать с ипотекой и квартирой в случае развода. Там можно прописать кому достанется квартира, компенсация, а кто будет продолжать выплачивать ипотеку. В некоторых случаях, банк может включить в договор пункты о том, что будет с ипотекой и квартирой после развода.